De största nackdelarna med bunden bolåneränta är risken för att binda på för hög räntenivå samt ränteskillnadsersättning om lånet måste lösas i förtid.
När bolånet ska tecknas är det flera faktorer att ta ställning till. Ska det vara rörlig ränta eller bunden, eller kanske bolån med räntetak? Ska det delas upp i flera delar och bindas på olika lång tid? Hur länge förväntas familjen bo kvar? Hur stor andel ska betalas i kontantinsats….
Att vara helt införstådd med vad olika val innebär är viktigt då det annars kan skapa stora onödiga kostnader. Att välja bunden ränta har sina fördelar – men även två stora nackdelar.
Statistiskt dyrare i längden
Rörligt alternativ har statistiskt visat sig vara bäst i längden. Detta om längre tidsperioder jämförs utifrån hur stor räntekostnad som hade uppstått. En jämförelse kan exempelvis ske mellan 2012 och 2022 gällande kostnad för ett rörligt lån på en miljon samt om samma summa alltid varit bunden på 1 år, 3 år eller 5 år under denna tid. Oavsett vilket tioårsperiod som väljs så blir rörlig billigare.
Orsaken är att bankerna har ”marginal” på den bundna räntan. De ”gissar” utvecklingen kommande år, sätter en nivå utifrån det samt har en viss marginal för ”felgissning”. Detta kan ställas mot den rörliga där de med säkerhet vet sin upplåningskostnad utifrån styrräntan.
Missar nedgång
Inom samma tema bör det även nämnas att bunden ränta ”missar” de räntesänkningar som eventuellt sker under bindningsperioden. De som exempelvis band räntan 2007 (på ca 4%) på 10 år fick inte ta del av den betydligt lägre räntenivå som följde under de tio kommande åren. För dessa låntagare innebar detta att många betalade över dubbelt så mycket i bolåneränta som sina grannar under många år.
Ränteskillnadsersättning är dyrt
Den andra nackdelen med bunden ränta är att lånet inte kan lösas i förtid utan en hög avgift via ränteskillnadsersättningen. Detsamma gäller att bolånet inte kan flyttas till annan bank utan att samma avgift måste betalas.
Ränteskillnadsersättning är en ersättning till banken för utebliven intäkt i förhållande till deras kostnad för bolånet. Det är ett ganska komplicerat sätt att räkna fram avgiften då det bland annat påverkas av:
- Kvarvarande belopp på bolånet
- Nuvarande styrränta
- Ränta som bolånet bands till
- Kvarvarande tid på bindningstiden
För att få ett exakt svar på vad det skulle kosta behöver bolånebanken kontaktas. För de allra flesta är det däremot inte lönsamt att betala denna avgift med målet att flytta lånet eller ha rörlig ränta.
Även vid flytt
Ett bolån är knutet till en säkerhet i bostaden. Det innebär lånet behöver lösas vid flytt till annan bostad varpå pantbrev behöver upprättas för den bostaden. Med andra ord kan även en flytt innebära att ränteskillnadsersättning måste betalas.
Det finns däremot ett undantag. Det gäller om banken accepterar ett så kallat säkerhetsbyte. I detta fall byts säkerheten ut i nuvarande bolån till den nya bostaden. Det är samma bolån, men med ny säkerhet, vilket innebär att det inte behöver lösas. På detta sätt kan ränteskillnadsersättning undvikas. Däremot accepteras inte säkerhetsbyte alltid av banken och om det godkänns finns vissa krav som måste vara uppfyllda.
